【案情簡介】
2024年6月，蘇州工業園區某小區發生一起因樹木傾倒造成的車輛受損事件。業主王某某的轎車正常停放在小區車位上，因受臺風天氣影響，被一棵高約8米的廣玉蘭樹傾倒壓住車身，導致車輛引擎蓋、車頂及后備箱等多處出現明顯劃痕和凹陷。事故發生后，王某某立即向小區物業公司，即蘇州工業園區某物業管理有限公司（以下簡稱某物業公司）反饋情況，并要求其承擔相應賠償責任。某物業公司安排工作人員至現場勘查后，立即協調人員及工具將倒壓在王某某車上的廣玉蘭樹移走并對現場進行善后處理；但對賠償責任提出異議，認為此次事故系由于不可抗力因素所致，其無需承擔賠償責任。王某某與某物業公司進行了多次交涉，但雙方未能就賠償事宜達成一致意見。鑒于此，王某某決定通過法律途徑解決糾紛，將某物業公司起訴至蘇州工業園區人民法院，要求賠償車輛損失費共計3000元。蘇州工業園區人民法院將案件委派至蘇州工業園區斜塘街道人民調解委員會進行訴前調解。
【調解過程】
蘇州工業園區斜塘街道人民調解委員會接到該訴前調解案件后，及時與雙方當事人取得聯系，了解該案件的詳細情況以及相關訴求，同時查看王某某提供的相關證據材料。在對案件有了基本的了解并征得雙方當事人的意愿后，調解員組織當事雙方進行面對面進行調解。調解現場，調解員首先引導當事雙方合理表達各自的訴求并互相質證。王某某認為，根據《物業管理條例》及相關法律規定，某物業公司作為小區公共區域的管理者，負有對公共設施（包括綠化樹木）進行日常維護和安全管理的義務，其車輛由于樹木傾倒至損，某物業公司責無旁貸，應當承擔相應的賠償責任。某物業公司則認為，在臺風天氣到來之前，該公司已在小區居民微信群里進行了多次提醒，并告知居民切勿將車輛停放至樹木下方，還在小區內多處放置警示牌以告知居民妥善停放車輛。王某某的車輛受損系由于其自己疏忽大意所致，與物業公司無直接關聯。
在聽取當事雙方的陳述后，調解員發現爭議的焦點在于某物業公司是否盡到了對小區內樹木進行維護的義務，以及臺風天氣造成的樹木傾倒是否屬于不可抗力因素。
為此，調解員要求某物業公司提供相關的樹木維護記錄、定期檢查樹木的記錄等，以證明其是否履行了合理的維護義務。同時，調解員向某物業公司闡釋與物業服務合同相關的法律法規，及侵權責任認定相關方面的規定。調解員指出，根據《物業管理條例》第四十六條規定，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；此外，根據《中華人民共和國民法典》第一千一百九十八條規定，賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所的經營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；經營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。經營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。調解員向某物業公司詳細解釋了相關法律規定后，強調某物業公司作為小區公共區域的管理者，負有對公共設施進行日常維護和安全管理的義務。因此，對于本案中王某某的車輛受損事故，某物業公司方應當承擔一定的賠償責任。
經過調解員的耐心解釋與引導，某物業公司表示愿意承擔部分賠償責任，但事故發生時適逢臺風天氣，該公司確實提醒過小區業主的車輛不要停放在樹下，且告知過相應的風險隱患。因此，某物業公司認為王某某也應當自行承擔一定的責任。隨著某物業公司的態度有所緩和，調解員見狀隨即采用“背靠背”的調解方式，請王某某單獨去另一間調解室，向其指出，《中華人民共和國民法典》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。不可抗力是免責事由，由實施侵權行為的主體舉證，若被認定是由于不可抗力的原因，而實施的侵權行為，那么，一般是不需要承擔賠償責任的，但是由于社會道德，還是會支付適額的補償金。當前某物業公司已愿意做出讓步，希望王某某能夠充分考慮實際情況，仔細考量賠償方案。在調解員的耐心釋法明理下，經過片刻思考，王某某表示愿意接受某物業公司提出的部分賠償方案，當事雙方達成一致意見。
【調解結果】
經過協商，雙方最終達成調解協議。協議約定：
1.某物業公司一次性向王某某賠償車輛損失費1500元；
2.王某某承諾在收到物業公司的賠償款后，不再就此事要求社區居委會賠償；
3.本案就此了結，雙方再無其他爭議。
【案例點評】
本案是一起典型的因自然災害引發的物業管理糾紛案件，涉及物業服務合同關系、侵權責任以及不可抗力等多方面的法律規定。斜塘街道人民調解委員會及時介入，調解員通過組織雙方協商、引導舉證、釋法說理等方式，促使糾紛在較短時間內得到解決，避免了訴訟程序可能帶來的時間成本和精力消耗。
物業公司作為小區公共區域的管理者，負有對公共設施進行日常維護和安全管理的義務。根據《物業管理條例》和《中華人民共和國民法典》的相關規定，物業公司未能盡到合理的管理義務，導致業主財產受損，應當承擔相應的法律責任。本案中，物業公司雖然提出臺風天氣屬于不可抗力因素，但其未能提供充分的證據證明已盡到合理的管理義務，因此仍需承擔部分賠償責任。另外，從調解實踐來看，調解員在充分了解案情的基礎上，結合相關法律規定，向雙方闡明權利義務關系，在調解過程中合理運用了法律法規，平衡雙方訴求，通過耐心解釋和引導，促使雙方達成一致意見。
